Principais métricas para composição de landbank em incorporadoras de médio e alto padrão, no Brasil

Abstract

O setor da construção civil representa parcela importante da economia brasileira (6,2% do PIB) e é presente no dia a dia de todos. O segmento responsável pela ideação e construção de habitações chama-se incorporação, responsável por mais de 30% do PIB da construção. O brasil possui diversas incorporadoras e segmentos de produtos, classificados desde as linhas Minha Casa Minha Vida até empreendimentos e imóveis categorizados como Luxo. Nas categorias de residências de médio e alto padrão, empresários enfrentam inúmeros desafios de liquidez, risco e incerteza. É preciso identificar boas áreas para novos residenciais, idealizar empreendimentos aderentes à demanda do mercado e ter capacidade para comercializá-los, ao mesmo tempo em que se mantém fluxo de desembolsos e controle de custos adequados ao porte de cada obra. Para compor o estoque de lançamentos futuros e garantir a perpetuidade dos negócios, é fundamental a construção do chamado Banco de Terrenos (Landbank), que concentra os terrenos que a empresa possui para seus próximos lançamentos. Portanto, as perspectivas de crescimento, decrescimento e sucesso nos anos que virão se formam à medida que incorporadoras compram novos terrenos no presente. A busca por decisões melhores e mais assertivas, que garantam o sucesso da empresa no longo prazo, torna fundamental a existência de indicadores e métricas de sucesso para a composição do Landbank. O presente trabalho, busca concentrar as principais métricas e análises utilizadas no processo de avaliação de novos terrenos para compra, tanto em incorporadoras de capital aberto, quanto em empresas de médio porte. Além disso, analisar a influência do Landbank nos cenários de futuro dos negócios. Para cumprir com os objetivos do trabalho, utilizou-se de análises quantitativas dos indicadores e fundamentos de incorporadoras com capital aberto na bolsa de valores, além de análises qualitativas, sobre entrevistas com as áreas de relacionamento com investidores dessas grandes companhias e com empresários de incorporadoras de médio porte.

Civil construction sector represents an important part of Brazilian economy (6.2% of GDP) and is present in everyone's daily lives. The segment responsible for ideation and construction receives the name incorporation, responsible for more than 30% of construction GDP. Brazil has several developers and product segments, classified from Minha Casa Minha Vida until Luxury category. Mid- and high-end housing entrepreneurs face numerous challenges of liquidity, risk and uncertainty. It is necessary to identify good areas for new undertakings, idealize projects that meet market demand and be able to sell them, while controlling costs and cash flow accordingly to each construction work size. It is essential to build a Landbank to guarantee business perpetuity and future launches, this Landbank concentrates company’s lands available for its next undertakings. Therefore, growth, decline and success in the years to come are formed as managers buy new lands in present. Searching for better and more assertive decisions, which guarantee company's longterm success, makes the existence of key indicators and benchmark performances essential for better decisions in Landbank acquisitions. This academic work seeks to show the main metrics and analyzes used in the process of evaluating new lands for acquisition, both in publicly traded companies and in medium-sized companies. Additionally, analyze Landbank’s influence on future business scenarios. This research as made from quantitative analysis of indicators from public capital companies, in addition to qualitative analysis, on interviews with investor relations areas and with segment entrepreneurs.